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Quelle est la tendance du marché immobilier sur les logements neufs et quelles sont les perspectives d’évolution pour cette année 2012 ? Quel impact aura le nouveau dispositif de la loi Scellier 2012 sur le marché immobilier du neuf à louer ? Autant de questions auxquelles nous allons essayer de vous répondre afin d’éclaircir tous les points essentiels de ce sujet.

Le marché de l’immobilier neuf

En 2011, le marché immobilier s’est bloqué entrainant une chute des transactions immobilières sur les logements neufs.

Pour ce début d’année 2012, la demande de logements neufs à louer se redresse légèrement selon la dernière enquête de conjoncture dans la promotion immobilière (INSEE). Nombreux constructeurs indiquent une diminution des stocks de logements invendus ce trimestre. Cependant, les promoteurs immobiliers sont plus inquiets concernant la demande de logements neufs destinés à la vente et, de ce fait, envisagent un repli des mises en chantier ainsi qu’une baisse des prix moyens des logements neufs.

De plus, selon les promoteurs interrogés, l’apport personnel des candidats à l’acquisition d’un logement neuf s’est légèrement amélioré par rapport au trimestre précédent.

A noter, que le nombre annuel de transactions portant sur des maisons individuelles en diffus est en baisse de 9% fin octobre 2011, selon la note de conjoncture immobilière des Notaires de France. La tendance à la baisse continue donc de s’accélérer. Elle est plus accentuée à l’Ouest et en Languedoc-Roussillon.
Concernant la promotion immobilière, les ventes de logements aux particuliers sont en retrait. À l’inverse les mises en vente augmentent. En conséquence, le délai moyen d’écoulement des ventes de logements est allongé.

La loi scellier

Lorsque nous parlons de logements neufs, il est indispensable de connaître et de s’interroger sur la Loi Scellier. Issue de la loi de finances 2009, la loi Scellier est destinée à soutenir l’investissement locatif privé. La loi Scellier est un dispositif qui permet une réduction de ses impôts en contrepartie d’un achat immobilier dans le neuf et de sa location pendant une période de 9 ans minimum, en respectant des plafonds de loyers.

Plus précisément, tout contribuable résidant en France et faisant l’acquisition d’un logement entre le 1er janvier 2012 et 31 décembre 2012 peut bénéficier du dispositif Scellier. La réduction d’impôt obtenue viendra directement en déduction du montant d’impôt à payer. Si sur une année, la réduction d’impôt est supérieure au montant de l’impôt dû, la différence peut être reportée sur les 6 années suivantes.

Les logements concernés par le dispositif Scellier :

Logements neufs
Logements en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA)
Maisons construites en CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle)
Locaux affectés à un autre usage que l’habitation et que le contribuable transforme en logement.

Conditions de la loi Scellier :
Vous ne pouvez bénéficier du dispositif Scellier que pour un seul investissement immobilier par an. Le dispositif donne droit à une réduction égale à un pourcentage du prix de revient du logement, dans la limite d’un montant maximum d’investissement de 300.000 euros par an et avec des plafonds de prix au m² habitable définis par zone. Le territoire national a été divisé en 5 zones selon l’importance de la demande de logements et le déséquilibre avec l’offre. Le bien doit être loué au moins 9 ans dès la première année suivant l’achat du bien immobilier ou l’achèvement des travaux. Le locataire peut être un descendant ou un ascendant mais il ne doit pas faire partie du foyer fiscal du bailleur. De plus, les logements doivent être conformes à la norme BBC 2005 ou à une norme plus exigeante.

En 2012, le taux de réduction baisse, 13% pour les logements BBC (Bâtiment Basse Consommation), et 0% pour les logements non BBC. Cependant, le gouvernement octroie un délai supplémentaire pour les acquéreurs ayant réservé leur logement auprès d’un notaire ou du service des impôts avant le 31 décembre 2011 ; et dont l’acte authentique doit être signé au plus tard le 31 mars 2012. Ces derniers bénéficieront des taux de 2011, 22% pour un logement BBC et 13% pour un logement non BBC. La Norme BBC est une certification précise et rigoureuse. Son principe repose sur une consommation d’énergie inférieure ou égale à 50 kWh par mètre carré pour les constructions neuves.

Toutefois, il existe une distinction dans les avantages fiscaux accordés entre les logements répondant aux exigences du label BBC et ceux non conforme à ses critères. La durée de location du logement joue également un rôle dans le pourcentage de réduction. Pour les investisseurs de 2012 qui s’engagent à louer leur bien immobilier pendant :

9 ans  bénéficient de 13% de réduction pour les logements BBC, 6% pour les logements non BBC
12 ans bénéficient de 17 % de réduction pour les logements BBC, 10% pour les logements non BBC
15 ans bénéficient de 21 % de réduction pour les logements BBC, 14% pour les logements non BBC

À savoir : Le non respect des engagements de location entraîne la perte du bénéfice des incitations fiscales.

La défiscalisation Scellier BBC est cumulable avec d’autres dispositifs fiscaux, dans la limite du plafond des niches fiscales. Le dispositif Scellier offre également la possibilité de reconduire l’engagement de location au terme des 9 ans et ainsi de profiter d’une réduction supplémentaire de  1.33% par an. La loi Scellier 2012 peut être un placement rentable, il suffit juste de calculer le rendement de votre investissement. De nombreux simulateurs gratuits existent sur Internet.

Quelles perspectives pour 2012 ?

Grâce au dispositif de la loi Scellier, les logements neufs à louer permettent aux investisseurs de bénéficier de réduction d’impôts. Pour 2012, l’objectif est de promouvoir de manière encore plus active les constructions de logements BBC. Le secteur de l’immobilier et la loi Scellier 2012 évolue dans une optique d’économies d’énergies, financières et de sensibilisation à l’environnement…. Tous les moyens (nouveaux matériaux, isolation thermique, parfaite étanchéité à l’air, conception bioclimatique…) sont mis en œuvre pour accéder une nouvelle norme de construction plus écologique.

De plus, la loi Scellier BBC permet aux investisseurs d’acquérir des logements neufs plus économes en énergie, ainsi qu’une réduction d’impôt majorée. De ce fait, la norme BBC est devenue le standard des nouvelles constructions neuves en France pour profiter des avantages fiscaux. L’objectif de cette réglementation de haute performance énergétique utilisant entre autres des énergies renouvelables est défini par la loi sur la mise en œuvre du Grenelle de l’Environnement. Cet objectif reprend le niveau de performance énergétique défini par le Label Bâtiment Basse Consommation (BBC).

La suppression définitive de la loi Scellier en 2013 oblige les promoteurs immobiliers à concentrer leurs efforts sur 2012 car il ne restera plus qu’une année pour pouvoir continuer à investir dans l’immobilier locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Selon les promoteurs, les prix moyens des logements neufs mis en vente diminueraient. Ils estiment que l’apport personnel des candidats à l’acquisition d’un logement neuf s’améliore légèrement par rapport au trimestre précédent. Les moyens de financement consacrés aux achats de logements neufs devraient continuer de baisser dans les mois à venir.

La fin de l’application du PTZ+ pour les logements anciens, la hausse des taux de prêts immobiliers et la baisse des crédits accordés par les banques, autant de facteurs qui influencent l’offre et la demande. Ce qui pourrait apporter des changements importants pour le marché immobilier en 2012. Pour les logements anciens, une baisse significative des ventes est prévue pour 2012. A l’inverse, le marché de l’immobilier neuf devrait se dynamiser avec la fin du dispositif Scellier au 31 décembre 2012. Les ventes dans le neuf s’accéléreront pour les logements BBC bénéficiant d’une réduction d’impôt plus avantageuse que les logements non BBC. Dans tous les cas, il faudra attendre le printemps pour affiner les premiers résultats.

L’année 2012 est une période de doute mais chacun peut préparer son avenir financier et surtout sa retraite. Certes, il n’est pas rassurant de placer son argent en 2012 avec un taux supérieur à l’inflation. Cependant le dispositif Scellier BBC permet d’investir dans une valeur sûre de nos jours, la pierre. Une véritable baisse des prix de l’immobilier en 2012 profiterait à tout le monde. Ceux qui veulent devenir propriétaire le ferait et le serait avec moins de difficultés. Les propriétaires souhaitant vendre leur résidence afin d’acquérir un autre bien immobilier seraient également gagnants avec une baisse de prix de l’immobilier. Enfin, les investisseurs parviendraient à de meilleurs rendements locatifs.

Avec la Loi Scellier BBC,  profitez au Maximum de la Réduction d’impôts jusqu’à 21% sur 15 ans !

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